不动产抵押合同生效条件包括哪些？

正文 工控资本博士军团虚位以待，职等你来！ 国际交流资助10+万元/人次、科研经费 15+万元/人次、在站津贴10+万元/年、出站安家费 30万元/人次。 广州工控资本管理有限公司（简称“工控资本”）成立于2000年8月，是广州市属世界500强企业——广州工业投资控股集团旗下全资控股的资本运作平台，业务覆盖产业资本、产业并购、产业投资和产业基金等多个领域，致力于成为以“投资推动广州工业创新”为使命，以“产业链+资本链深度融合”为目标，以“资本+人才+研究”为支撑的“四个一流”国有资本投资公司标杆。自成立以来，公司秉承“研究创造投资价值”的理念，充分发挥产业资源集聚、政府合作紧密、基金覆盖广泛、项目案例丰富等多元优势，以国有资本产业投资过程中面临的重大现实问题为主要研究对象，注重课题研究与发展实务的密切结合，为国有资本课题理论研究、成果推广应用以及培养“懂产业、懂企业、懂金融”的复合型高端人才提供良好的发展条件。2023年，工控资本博士后创新实践基地与华南理工大学博士后科研流动站合作招收首批博士后研究人员，有关事项公告如下：一、招收条件1.年龄在35周岁以下，最近三年在国内外著名院校获得博士学位或已通过博士论文答辩；2.具有经管类及汽车、新材料、新能源等先进制造专业或研究背景；3.具有扎实的理论基础、专业知识和创业精神，较强的研究分析能力、文字写作能力和创新开拓能力，以及敬业和团结协作精神。二、研究选题围绕国有资本投资及资本运作的金融、管理、产业等重大课题开展深度的理论及实践研究，包括但不限于以下方向和选题：（一）资本运作方向1.国有产业投资组合策略及优化研究；2.国有产业投资风险控制技术及组合研究。（二）国企改革方向1.国资并购投资、整合、差异化管控及绩效评价研究；2.国有资本投资公司发展趋势及战略研究；3.国有集团提升资产证券化率研究；4.国有集团提升旗下上市公司投融资功能研究。（三）产业发展方向战略性新兴产业（特别是新能源及汽车、智能制造、产业互联网等行业）发展趋势及投资策略研究。基于上述方向，具体研究课题和领域可协商确定。三、工作待遇除享受全国博士后管理委员会办公室规定的权益之外，工控资本将为博士后研究人员创设良好的研究环境：1.提供行业内具有竞争力的薪酬和福利待遇，2.在站期间安排下属业务公司/部门轮岗实习锻炼，对于表现优秀且意愿长期投身投资行业的出站博士后，可优先入职公司，从事投资、研究等相关工作；3.提供年度独立研究专项经费，以及同时享受省区两级财政支持的博士后科研经费、在站津贴、国际交流资助、安家费等福利补贴国际交流资助10+万元/人次、科研经费 15+万元/人次、在站津贴10+万元/年、出站安家费 30万元/人次注：政府补贴兑现以最新调整后政策及博士后个人实际情况为准，本基地可对符合条件的人员申请提供协助四、申请材料本站采取“公开招收、严格考试、择优录取”的原则，公开、公平、公正地招收博士后研究人员。申请者请将下列材料发送至工控资本博士后工作指定邮箱xieleding@giihg.com，邮件标题命名为“博士报名-姓名-博士毕业院校”：1.个人简历（含基本情况、学历、科研成果、论文等）及其相关证明材料；2.博士论文、两篇代表作的电子版；3.博士学位证书和毕业证书复印件或通过博士论文答辩的有关证明材料；4.拟选课题研究计划书（建议2000字左右）；5.其它能够证明申请人科研能力的相关材料。联系人：谢先生联系电话：18928765733公司地址：广州市天河区华利路59号保利大厦东塔12-14楼 为了跳动，字节「戒掉」游戏

正文 盒马折扣化变革：包袱与机会 盒马已将折扣化视作生死之战，在此前的“移山价”练兵时，盒马CEO侯毅就表示，“这对盒马来讲是生死之战，打不赢我们就没有未来了。” “大炮”侯毅，嘴快腿也快——他怼起对手来很是爽快，而他操盘的盒马，可能也是阿里体系内，最“拥抱变化”的创新业务之一。不过，侯毅虽然不乏变革的勇气，但作为新零售标杆的盒马，却似乎少了点运气——起点很高，但仍在试错寻路。自10月开启折扣化变革以来，盒马还没来得及与外部对手发生激烈冲突，反倒先与用户发生了“矛盾”。12月22日，在小红书等社交平台上，不少用户反馈，盒马“悄悄”对会员免运费权益做了变更——盒马X会员、X黄金会员、X钻石会员的免运费配送次数由原来的“每月31次，每天无限次”，改成“每天限一次”。习惯线上下单的用户对此表示强烈不满。这已经是盒马折扣化以来，第二次对会员体系“下手”了，12月13日，盒马App停止开通新的付费会员，疑似要逐步取消付费会员制，也曾引起不小的争议。不止如此，在更早前，盒马“线下专享价”“遭品牌封杀”等舆论也一度引起风波。这些必经的变革阵痛，并未动摇盒马的变革决心?：新硪呀劭刍幼魃乐?，在此前的“移山价”练兵时，盒马CEO侯毅就表示，“这对盒马来讲是生死之战，打不赢我们就没有未来了。”不只盒马，目前的折扣化赛道已然十分热闹，除了山姆、Costco、奥乐齐等国际折扣商超，永辉、大润发、胖东来等国内传统商超也都相继入局，就连在前置仓还是仓店一体模式上，与盒马反向而行的叮咚，也踏入了折扣化这条河流。这其中，盒马可能是*张旗鼓的一个，也是引起争议最多的一个。折扣化，能让盒马赌赢未来吗？01 折扣化的“线上”包袱目前，盒马的折扣化只限于线下专享。此前，《财经故事荟》线下走访时发现，一份肥牛卷的价格，线下门店比线上贵了三块钱。原因不难理解，线上订单“最后一公里”的履约成本很高，导致降价要承受较大的盈利压力?：钜愣源私馐偷?，“盒马首创线上线下不同价，因为线上有很高的配送成本，线下成本低，所以线下价格比线上低才是合理的。”当前，盒马的履约成本不低。据晚点3月份报道，有行业人士测算过，3 公里配送半径内，盒马单笔订单的履约成本约为 8 - 10 元，按照平均 90 元左右的客单价、25% 的毛利率，盒马每单履约费用几乎占毛利的一半。据上述数据推算，假设是100元的订单，盒马大概能赚25元毛利，再扣掉12元左右的履约成本，只剩13元左右去平摊房租、水电等成本（盒马是店仓一体，门店即配送仓库），盈利压力不小。不过，同样提供线上服务的山姆，境况却好很多。据即时零售专家张陈勇9月份测算，通常一个山姆前置仓（用于线上订单的履约）达到400单就能盈亏平衡，而目前山姆前置仓日均突破1000单，因而几乎每个前置仓都能盈利。山姆的优势在于，一方面，山姆用户的消费能力较强，可以负担起更高客单价，为此，山姆可以设置更高的免运费门槛，再加上量贩式包装，因而客单价更高，能更好的覆盖履约成本。山姆极速达的免运费门槛为99元，当天或隔日达为299元，而盒马起送费不超过50元；客单价方面，据张陈勇测算，山姆线上客单价高达230元，而盒马线上客单价可能不超过100元。另一方面，山姆线上订单采用前置仓（山姆称之为云仓）+门店配送模式，通过时效不同的分层服务，降低履约成本。有知情人士告诉《财经故事荟》，山姆的极速达订单，通常采用前置仓配送，而隔日达订单则是门店配送?：新硎堑瓴忠惶?，由门店负责配送，且盒马鲜生门店多在商圈附近，总体房租等成本自然比山姆更高。唏嘘的是，“线上”本是以新零售定位出道的盒马引以为傲的特色，候毅曾在2018年采访时表示，“我一直坚持用互联网改变实体零售业”。但在今天，这似乎成了盒马的“包袱”，致使其在新变革中，只能暂时“放弃”。而不同于盒马一开始就将线上服务拉满，对于即时配送，山姆有一个循序渐进的过程。山姆早期立足门店，只服务线下客户，而后才拓展线上订单。而且，其不似盒马一开始就主打损耗率高的生鲜品类，而是先从日用百货逐渐拓展品类，给足了利润打磨的过程，因而没有盒马当前的“包袱”。如今，迫于盈利压力，盒马开始“背离初衷”，以线下为优。去年3月，盒马在“字母榜”采访中透露，盒马线上和线下的销售额占比大概为6:4，北京能达到7:3，此后希望能将线下占比从30％提升到50％。其定位下沉市场的盒马奥莱店，自2020年启动至今，也只做线下服务。而前述所提盒马对会员免运费次数的变更，更加清晰得彰显了自己的意图——引导用户到店消费?：么υ谟?，用户在逛的过程中，有机会产生连带购买，提升客单价。但盒马对线上线下“厚此薄彼”的态度，也有风险——原本习惯线上下单的用户可能会因此流失。在社交平台上，不少盒马用户表示了不满，甚至准备“投奔”其他平台，“买会员就是为了配送到家，搞这种价格差很膈应人”“没时间去店里买，会员到期就不续费了”“我准备转战淘鲜达和叮咚了”其实，在山姆、永辉等商超内，线上线下不同价的现象也存在，但通常只是部分产品或短期促销差异，而盒马步子迈得更大——5000多款产品，至少20%的价格差，确实会引起用户体验的震动。当然，这只是盒马的过渡期，据公开报道，按照盒马规划，折扣化变革未来也会逐渐扩展到线上?：新聿换嶂桓市淖鲆桓鍪堤宄?，线上线下一体化才是终局。只是眼下，折扣化变革暂时侧重线下，顾不得线上了。02 供应商两极分化盒马折扣化的一端是对用户的影响，另一端则是对供应商的“冲击”——重新理顺与供应商的关系，是盒马必走一步?：钜惚硎?，未来盒马要做到“753”价格体系，即KA商品是市场价的七折、自有品牌是市场价的五折、临期商品是市场价的三折。不过，这并非单纯的降价促销，而是基于供应链再造和组织变革的创新，来实现的长期高质低价。具体说来，盒马要打破传统的零供关系——零售商不再只是渠道商，品牌也不只是供货方，而是两者以消费者需求为导向，共创打造更精简、更具差异化、也更具价格竞争力的商品体系?：新淼哪勘晔墙新硐噬腟KU数量从现有的8000个左右，精简到5000个左右，这符合业内共识——山姆会员店的SKU常年控制在4000个左右，Costco则更少，约3700个。这个精简过程自然会有供应商“淘汰”出局，引发不满。中高端茶饮消费品牌Chabiubiu就是其一，其创始人曾在10月23日长文声讨盒马，称10月21日起，产品被盒马下架，几万盒的货物被要求限期清走；随后其又控诉盒马对库存产品单方面从79元/盒降价到39.98元/盒，导致不少其他渠道高价下单的客户跑来要求其退款。而即便是她口中的“大品牌”，也有不少对盒马感到不满。10月20日，上海商学院教授顾国建在公众号发文透露，由于盒马的低价策略破坏了市场价格体系，大品牌已开始对盒马停供、断供，进行围剿式的“绞杀”。而盒马CEO侯毅也很快转发了这篇文章，同时透露，由于以折扣低价售卖某款牛奶产品，盒马已遭到该乳企的“全网封杀”。不过，这并不影响盒马的折扣化的推进决心。早在2018年的盒马供应商伙伴大会上，盒马就提出了新零供关系。彼时，侯毅呼吁供应商一起改革，并喊出“不改变的一定被放弃，哪怕是全球*”“我们希望你一次性给我*价——你认为这个价格给我*，如果你的商品在世界舞台上是有竞争力的，那我们就采购，如果没有，我们只能放弃。”事实上，面对变革，总有一部分供应商愿意陪跑盒马。比如，与盒马合作自有品牌五常大米的十月稻田，提供脆皮炸鸡的山东新和盛，供应精酿啤酒的浙江特思拉，供应日日鲜、娟姗牛奶的四川新希望乳业，供应豆制品的上海艺杏等等。他们愿意配合，一方面是因为认同折扣化是大势所趋。为盒马供应吐司、麻薯、羊角包的上海糖兜科技有限公司CEO曹国亮就表示，“全世界都是卷的，如果我不去改变，盒马其实也不用等我，还有很多人愿意改变，而我们会被时代淘汰，所以我们从心态上是完全接受的。”另一方面，他们看中盒马对市场的洞察能力。曹国亮表示，盒马知道什么东西卖得好，而自己有多年食品工业的背景，可以把天马行空但有数据支撑的东西实现，这就是所谓的“共创”。为了把价格打下来，这些供应商会对原料、生产等各个供应链环节做严格管控。曹国亮表示，公司把管控损耗作为核心诉求，一般预留5个点的损耗，再超过3个点就是很严重的“犯罪”。比如，为*程度压缩成本，其所用面粉就来自同一园区的益海嘉里，可节约包装和运输成本，甚至为了省电费，选择夜间开工。这个过程当然“痛苦”，湖州特思拉啤酒有限公司董事长曹晖表示，“真的是阵痛不断，精酿啤酒最初价格是650毫升49元，盒马说要卖19.9元/L，我说不可能，但现在一路过来，已经能做到13.9元/L。”当然，在这个过程中，供应商自身的能力也得到了更深的挖掘和提升。曹晖表示，不管是创新还是服务意识，各方面都变得越来越强。比如盒马要求精酿啤酒做28天短保，且实现三天左右的全国配送，这是很难的事，但最终“逼”出来了，履约率能达到98%。03 八年寻路，盈利成必答题成立8年的盒马，一路走来十分不易，其曾探索过多种零售业态，包括盒马鲜生、盒马小站、盒马mini、盒马邻里、盒马集市、盒马X会员店、盒马奥莱、盒马黑标店等等，将前置仓、社区团购等模式尝了个遍，试图“占领”各种细分人群。但大部分模式都以试错告终，如今剩下盒马鲜生、盒马X会员店、盒马奥莱、盒马邻里几大主要形态，分别瞄准中高收入人群和中低收入人群。官网显示，当前盒马鲜生门店总数超过370家，X会员店有10家，盒马奥莱132家。其实，这样的数量距盒马预期相差甚远——早在2019年，盒马就定下目标要开出500家盒马鲜生门店，2020年还计划再新开100家鲜生店。规模不及目标，IPO也暂时中止。11月16日，阿里在三季度财报披露，盒马上市计划暂缓。据媒体公开报道，盒马如今估值只有40亿美元，距离去年盒马开出的100亿美元估值，已经腰斩。如今，折扣化作为侯毅考察了多个国家零售业态后定下的新道路，能否真的担起“全村的希望”之名？或许，折扣化的新概念能帮盒马摆脱生鲜电商的标签，向山姆、Costco等国际商超靠拢，有这些成功先例在前，盒马的估值故事或许能讲得更有说服力。但盒马也很难就此高枕无忧。一方面，折扣化赛道的竞争已十分激烈，和山姆等“资深大佬”相比，盒马还是“小学生”。截至2022年底，山姆在中国共有42家门店，营收约 660 亿元。而同期拥有更多门店的盒马，营收却不及山姆，据中国连锁经营协会发布的《2022年中国连锁*榜单》显示，2022年，盒马鲜生300家门店贡献了610亿元的销售额?：钜阕约阂渤腥?，盒马尚不具备与山姆、Costco竞争的能力，“目前国内自有品牌的开发能力、上新速度，整个体系是不*的，包括我们的供应链体系、*价格竞争力的采购体系都是短板。”以自有品牌开发为例，盒马很多产品都与山姆网红单品“撞款”，比如麻薯、瑞士卷、烤鸡等，尽管它们在原料、口感等方面可能有差异，但在不少用户的感受里，还是盒马“借鉴”了山姆。当然，侯毅所言也有谦虚成分，在中国同行里，盒马的商品创新能力一直被市场称道。在社交平台上，有用户反馈，盒马有一些山姆没有的本地化产品，例如现包馄饨、八宝饭等；而且，盒马坚持通过直采和冷链技术为用户提供活海鲜，这一点也是山姆不可比拟的。另一方面，盒马自身的盈利状况并不乐观?：新泶饲耙芽魉鸲嗄?，直到去年底，侯毅在全员内部信中表示，主力业态盒马鲜生率先实现盈利，同时，今年4月份，其向媒体透露，去年四季度和今年一季度盒马已实现全面盈利。不过，这种盈利状态是否可持续还未可知。电商战略专家李成东认为，盒马这种季度性盈利此前也发生过，而且，盈利与否和统计口径有关，比如是只看门店数据，还是将总部研发等各项后端费用都统计在内，结果也会不一样。但盈利，已经是盒马独立之后的必答题。今年3月，阿里分启动“1+6+N”变革，盒马便是“N”中一员，这意味着，盒马必须像一家独立创业公司一样，自主决策，自负盈亏，而不能持续依赖于阿里集团输血。但折扣化这条路，也未必就是坦途。12月23日，在中国运营六年多，拥有200多家门店的的硬折扣社区连锁店比宜德，就因现金流断裂突然关停，足以展示行业的残酷性。当前，盒马折扣化变革还在初期?：新沓善凡孔芗嗾庞畋硎?，目前成品部各品类的战略供应商覆盖率仍然不算很高，仅为20%左右，尚有80%的品类还没有完成战略供应商的筛选。这条路，注定任重而道远。 【本文由投资界合作伙伴微信公众号：财经故事荟授权发布，本平台仅提供信息存储服务。】投资界处理。「英华辰睿」获数千万元天使轮融资，线性资本领投